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Wie wähle ich den richtigen Bürostandort in China?

Sie haben den Entschluss gefasst und wollen Ihr Unternehmen nun auch über die Landesgrenzen hinaus nach China erweitern. Sie haben Shanghai als den geeigneten Ort gewählt, um Ihr Chinageschäft zu beginnen. Möglicherweise haben Sie auch von den Vorzügen der Shanghaier Freihandelszone gehört. Aber in einer Stadt mit 6300 km², wo sollen Sie nur anfangen zu suchen?

Um Sie durch diesen Entscheidungsprozess zu führen, präsentieren wir Ihnen hier nun die aktuellsten Informationen hinsichtlich der Handelsbezirke in Shanghai – einschließlich Urlaubstrends, Mietraten und Markterweiterung – und begutachten den Stand von Handelsbesitz innerhalb der Shanghai Freihandelszone (FHZ).

Puxi oder Pudong?

Die erste Entscheidung bei der Standortsuche für Ihr Büro in Shanghai ist, auf welcher Seite des “Huangpu River” das Büro stationiert werden soll. Puxi “westlich des Huangpu“, ist der ältere Stadtbezirk und beheimatet auf dichtem Raum die urbane Stadtbevölkerung. Unterbezirke wie Xujiahui, Luwan und Jing’an (bildeten die ehemalige French Konzession), sowie Huangpu (Lage des berühmten Bund) und Hongqiao (Lage des Shanghai Inlandsflughafen).

Puxi, Herz des alten Shanghais, bietet im Durchschnitt nur bedingt günstigere Gewerbemieten als vergleichsweise Pudong seit 2003. Nach Angaben von Knight Frank sank im ersten Quartal 2014 die durchschnittliche Miete für Büroräume in Puxi um 2,2 % (quartalsweise) auf nun mehr RMB 8,80/m²/Tag. Dies genügte bereits um Shanghais Büropreise zu senken, trotz steigender Preise im benachbarten Pudong. Dieser Trend soll künftig in Puxi anhalten. Eine Welle neu errichteter Stufe A Büroräume in 2014 sollten für einen weiteren zweiprozentigen Abfall der Mietpreise bis Ende 2014 sorgen. Die Büroflächen in Puxi sollen bis 2020 erwartungsgemäß um 2,3 Millionen m² wachsen.

Pudong “östlich des Huangpu” ist der neuere und wesentlich protzigere der zwei Bezirke, mit seinen hochmodernen Wolkenkratzern, symbolisch für ein neues post-Reform China. Hier befindet sich auch der Lujiazui Bezirk, in dem die gesamte Finanzdienstleistungsindustrie ansässig ist. Die Anzahl der Stufe A Büroräume in Lujiazui wuchs zwischen 2000 und 2012 um erstaunliche 95 % auf insgesamt 1,7 Millionen m² an. Die hohe Nachfrage konnte dennoch nach wie vor nicht erfüllt werden. Der rapide Anstieg von Gewerbearealen in Pudong in den letzten Jahren ist das Ergebnis der intensiven Regierungswerbung für dieses Areal.

Für das erste Quartal 2014 ließen sich Mietpreise in Pudong von durchschnittlich RMB 9,4/m²/Tag verzeichnen (ein Anstieg von 1,8 %). Die hohe Nachfrage der ansässigen Unternehmen hat die Zahl der Leerstände massiv verringert und diese liegen nun beim niedrigsten Stand der letzten 7 Jahre. Die zweite Phase der Fertigstellung des Lujiazui Century Financial Plaza im Laufe dieses Jahres wird Pudong zusätzliche 220.000 m² Büroraumfläche bescheren.

Shanghai FHZ

Pudong ist auch die Heimat der Shanghai Freihandelszone (FHZ), deren Eröffnung im September 2013 als Versuchsgelände für Marktreformen und der leichteren Abwicklung von ausländischen Investitionen nach China dient. Die FHZ setzt sich zusammen aus der Waigaoqiao Freihandelszone, dem Waigaoqiao Zolllogistikpark, dem Yangshan Zollhafenbereich und der Zollzone des Flughafen Pudong.

Büromieten in der FHZ blähten sich nach seiner Eröffnung auf. Eine Flut von Unternehmen überschwemmte die Zone, um von den Vorteilen des neuen Regulierungsumfeldes zu profitieren. Mieten erreichten im Frühjahr 2014 einen Spitzenwert von RMB 5,90/m²/Tag. Als grenzübergreifender Handel zwischen der Shanghaier und Hong Kong Börse im April 2014 angekündigt wurde, hatte dies ein wiedererwecken des Interesses an Gewerbeimmobilien innerhalb der FHZ zur Folge. Nach Angaben des Shanghai Statistikbüros sollen sich bisher knapp 10.000 Unternehmen in der FHZ registriert haben (Stand Juni 2014). Hierunter befinden sich allein 616 ausländische Unternehmen.

Derzeitig befindet sich ein Großteil aller in der Zone befindlichen Büroräume im Besitz chinesischer Spekulanten, die auf die zukünftige Beliebtheit der Zone spekulieren. Bis jedoch nicht weitere Reformen erlassen werden, wollen viele Unternehmen ihre Immobilien weiterhin halten, jedoch ihrer Hauptgeschäftstätigung außerhalb der FHZ nachgehen. Dies führt viele Analytiker zu dem Verdacht einer wachsenden Immobilienblase innerhalb der FHZ. Was die Situation zunehmend komplizierter gestaltet, ist die Tatsache, dass ein Großteil des Flächenbesitzes innerhalb der FHZ ursprünglich für logistische Zwecke angedacht war, anstatt der jetzigen Nutzung als Büroräume.

Als Reaktion führte die Stadtverwaltung von Shanghai im April 2014 Maßnahmen zur Umsiedlung bestimmter Industrieareale ein, etwa für Büros und F&E, einschließlich der Grundstücke in der FHZ. Jedoch auf Grund der räumlichen Distanz zwischen den vier Bezirken der FHZ und Shanghais existierendem zentralen Geschäftsbezirk, halten Analysten es für unwahrscheinlich, dass sich die Zone in nächster Zeit zu einem Hauptknotenpunkt entwickeln werde. Glücklicherweise wird Unternehmen es gestattet, sich in der FHZ zu registrieren, indem sie virtuelle Büros verwenden, anstelle einer physischen Standorts. Für rund RMB 20.000 bis 30.000 können sie so die Vorteile beider Welten genießen.

Zukünftige Entwicklungen

Die zukünftige Entwicklung des gewerblichen Immobilienmarkts in Shanghai wird stark durch die Doppelziele der chinesischen Regierung beeinflusst werden. Sie plant, Shanghai zu einem internationalen Finanzknotenpunkt bis 2020 zu machen, einen Abbau der Produktion zu bewirken und stattdessen den inländischen Konsum anzuheizen. Diese Kampagnen werden höchstwahrscheinlich einen Druck auf Gewerbemieten in Shanghai ausüben. Der erhöhte Wettbewerb zwischen nahegelegenen Satellitenstädten wird gewerblichen Mietern anziehen und die Stadtverwaltung zur Umsetzung von Gegenmaßnahmen zwingen. Beispielsweise die Einführung neuer tiefgreifender Reformen in der FHZ zur Rechtfertigung erhöhter Erhaltungskosten eines Büros.

Stufe A Büroräume in Shanghai sollen zwischen 2013 und 2020 schätzungsweise um 80 % ansteigen, auf insgesamt 13 Millionen m². Dies stellt dann das stärkste Wachstum eines Asien-Pazifik Wirtschaftszentrums dar, neben Mumbai, Tokyo, Singapur und Hong Kong. Leer stehende Büroflächen, welche einen Höchststand von etwa 17 % während der Weltfinanzkrise erreichten, schwanken seit jeher zwischen 5 und 10 %. Aller Erwartung nach wird er auch bis 2020 bei unter 10 % bleiben.

Quelle:
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